家を買う前に資産価値を確認する方法【3つの手順で解説】

家を買う前に資産価値を確認する方法 不動産

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家を買うのって、思ったより時間も手間もかかる

買いたいけど、何となく不安…

 

こんな悩みに答えます。

家を買うのは思ったより時間も手間もかかるので、「不動産会社の言う通りにしようかな」なんて思ってませんか?

それだと『銀行の窓口でおすすめの投資信託を買ったらバカ高い手数料を取られた』のと同じくらい損をすることに…。

本記事を読めば、資産価値の高い家を買う方法が分かるようになるので、

家を買ったあとも後悔したくない方は是非ご覧ください。

 

本記事の内容

  • 家を買う前に資産価値を確認する方法

 

私は3年前に中古マンションを購入しました。

家を買う際に優先したことは、将来の資産価値や賃貸に出したらいくらで貸せるのか。
つまり、リセールバリューがあるかどうかです。

それでは、解説していきます。

 

家を買う前に資産価値を確認する

家を買う前に資産価値を3つの手順で解説

結論として、家を買う前に次の3つを計算することで資産価値を確認することができます。

 

  1. 月々の支払額
  2. 賃料相場
  3. 売却想定額

 

家を買う前に本当に計算できるの??

 

はい。順番に解説していきます。

家を買う時のポイントや条件については、こちらの記事で解説しています。

関連記事>>>失敗せずに家を買うコツ【資産価値が落ちない家の条件 9 選】

 

家を買う前に月々の支払額を確認する

毎月支払うお金は次の3つ。

  1. 住宅ローンの返済額
  2. 管理費・修繕積立費
  3. 固定資産税・都市計画税

 

家計の負担にならないよう、しっかり確認しておきたいのがこの月々の返済額です。

 

住宅ローンの返済額

家を買う前に、住宅ローンの返済額がいくらになるかを確認します。

例えば、こちらの4380万円の中古マンションを検討している場合。

家を買う前に確認

 

住宅ローンシュミレーションサイトを利用すれば簡単に計算できます。

借入額、借入期間、金利、返済方式を入力すれば完了。

安全を見て、ボーナス加算無し、固定金利で計算します。

家を買う前に返済額を確認

 

シュミレーションの結果、月々の返済額は129,859円

家を買う前に確認した返済額

 

 

管理費・修繕積立金

次にマンションの場合は毎月、管理費と修繕積立金がかかります。

こちらの物件では管理費15,120円、修繕積立費12,160円。合計27,280円。

(このマンションは組合費もかかりますが、ここでは割愛します。)

 

 

固定資産税・都市計画税

さらに毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。売主に年間の税額を聞いておきましょう。

仮に年間12万円とします。月額で1万円として計算。

 

上記の3つを足したものが、月々の支払額です。

129,859円(住宅ローン)+27,280円(管理費・修繕積立費)+10,000円(固定資産税)=167,139円

 

うわっ。想像以上に高い…。

 

そうならないためにも、今の家賃や、家計の収入を考慮して、無理のない金額かここで確認しましょう。

 

中古の家を買う前に賃料相場を確認する

月々の支払額が計算出来たら、次に賃料相場を確認します。

なぜなら、なんらかの理由で家を手放すことになった場合、月々の返済額以上で貸せる家かを見極める必要があるからです。

手順は次の3ステップ

 

  1. 大手不動産ポータルサイトで調べる
  2. 不動産会社に実際の賃料実績を出してもらう
  3. 貸せるマンションかシュミレーションする

 

順番に解説します。

 

不動産ポータルサイトで調べる

SuumoHome’sで、検討している物件と広さや築年数、駅までの距離など、同じような条件の物件がいくらで貸しに出されているかを確認。

実際に私が家を買う際は、次のようにまとめました。

家を買う前に賃料相場を確認

 

 

不動産会社に同じ物件の賃料実績を出してもらう

さらに、物件を紹介してもらった不動産仲介業者に、検討している物件が過去にいくらで貸しに出されたかを調べてもらいましょう。

同じ物件で事例がない場合は、周辺の類似した物件でも参考になります。

 

貸せる家かシュミレーションする

想定賃料が計算できたら、実際に貸せる家かシュミレーション。

先ほどの4380万円の家は月々の返済額が、167,139円でした。

 

算出できた賃料が180,000円の場合

  • 180,000円 ー 167,139円 = 12,861円で黒字

 

算出できた賃料が150,000円の場合

  • 150,000 ー167,139 = -17,319円の赤字

 

貸しても黒字になる家かを確認しましょう。

 

中古の家を買う前に売却想定額を確認する

さいごに、売却想定額を確認しましょう。

 

計算しすぎて頭疲れた

 

すみません!ここで最後ですっ。

  1. 大手不動産ポータルサイトで調べる
  2. 不動産会社に実際の成約価格を出してもらう
  3. 住宅ローンの残債額を調べる

 

あと少しお付き合いくださいっ!

 

不動産ポータルサイトで調べる

SuumoHome’sで、検討している物件の築年数に、10年や20年足した物件がいくらで売りに出ているかを確認しましょう。

賃貸シュミレーションの時と同様に、表にまとめると把握しやすいです。

家を買う前に売却額を確認

これからの価格推移は専門家でも予想が難しいので、5~10%くらいマイナスで考えておくと良いでしょう。

 

不動産会社に実際の成約価格を出してもらう

さらに、不動産仲介業者に同じ物件、または周辺の類似物件が過去にいくらで売りに出されていたか、実際にいくらで成約になったか「成約事例」を出してもらいましょう。

 

住宅ローンの残債額を調べる

住宅ローンの返済額試算サイトを使えば、支払い開始から〇〇年後のローン残額が簡単に調べられます。

4380万円の家の場合

  • 10年後の残高3427万円
  • 20年後の残高2239万円
  • 30年後の残高886万円

 

この価格より、調べた売却想定額が上回るかを確認すればOK。

売却時の仲介手数料は物件価格の3%+6万円なので、これも考慮します。

 

20年後に3000万で売却できた場合

  • ローンの残高 2239万円
  • 売却額 3000万ー仲介手数料 96万 = 2904万円
  • 2904万 - 2239万 = 665万円

 

665万円が手元に残るので黒字ですね。

このように貸しても黒字、売っても黒字になる家は資産価値が高いといえます。

つまり、家を買う価値があると考えることができます。

 

家を買う前に資産価値を確認する方法【まとめ】

まとめ

家を買う前に次の3つを計算すれば、購入を検討している物件の資産価値が確認できます。

  1. 月々の支払額
  2. 賃料相場
  3. 売却想定額

ライフスタイルの変化があった時にもすぐ売れる、もしくはすぐ貸せる家であれば、精神的に余裕を持って対応していくことができますので、家を買う前にしっかり確認しておきたいですね。

おわり。

 

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