こういった悩みに答えます。
家を売るには住宅ローンの完済が必要条件。しかし購入時よりも安い価格でしか売れないと、住宅ローンが完済できないことも。
今回は、このような場合に対処するための方法を4つご紹介。
魔法のような方法はありませんが、知っていれば家を売る時のマイナスを補い、家計の負担も減らすことができます。
それではさっそく見ていきましょう。
不動産売却のマイナスを補う方法
目次
家を売るとマイナス確定・・・【4つ対処方法】
- 家計見直しのコツ
- 少しでも家を高く売る
- 住み替えローンを検討する
- 確定申告で税金の還付を受ける
詳しく解説していきます。
家計見直しのコツ
購入したときよりも売却価格が安い場合、売却価格だけでは住宅ローンが完済できないことがほとんど。
住宅ローンを完済するには、そのマイナス分を預貯金で支払うしかありません。
つまり、十分な預貯金がないと家を売ることができません。
タンスの中にも貯金なんて無いわ・・・
とはいえ、毎月の生活はカツカツかと。まずは固定費を見直してみるのが良いと思います。
固定費は一度下げてしまえば、その分は自動で支出を減らすことができます。
固定費を下げるのは誰がやっても同じ結果が出せるので、収入を増やすより固定費を下げる方が簡単。
- 保険
- 携帯代
- 雑誌や新聞
- 年会費のかかるもの
具体的に上記の固定費を減らせないか見ていきましょう。
その保険、不要です
ほとんどの医療保険は不要かと。
日本は健康保険が充実しているので、いざという時も、ひと月の医療費の上限額が決まっています。
例えば、命の危険が最も高い病気の一つ「急性心疾患」の場合。
- 40代のAさんにかかる費用は約80万円、平均入院日数は6日
- 自己負担は3割なのでAさんが窓口で支払う24万円
さらに「高額療養費制度」があるので、実際の負担額は約9万円になります。
働けない間もお金がもらえる制度もありまして、詳しくは民間の医療保険が不要な理由【知らないと損するがん保険の罠】の記事で解説してます。
簡単に200万円の所得を手に入れる方法
大手キャリアの携帯を使ってるなら、格安SIMに乗り換えましょう。
格安SIMに乗り換えるだけで、毎月5千円以上は安くすることができます。
年間にすると6万円。
これは配当利回り3％の株を200万円分保有していたら、そこからもらえる配当金6万円と同じ。
「200万円の株を買う」、「年収を200万円上げる」のは難しいと思いますが、「毎月5千円の支出を抑える」ことは比較的簡単。しかも誰でも同じ効果を得ることができます。
格安SIMへの乗り換え手順は携帯代を節約する方法！【簡単に200万円の所得を増やす手順解説】の記事で解説してます。
生活の質を落とさない節約
あとは雑誌や新聞、年会費のかかるカードなど、身の回りで不要なものがないか確認してみましょう。
保険や携帯、年会費を見直せば、毎月2万円は浮かせるかと。しかも生活の質も落ちません。
その積み重ねが余剰金となり心の余裕に繋がります。少しずつ固定費を見直していきましょう。
少しでも家を高く売る
少しでも家を高く売るために、４～５社に査定をしてもらい価格を比較しましょう。
「見た目は弁護士、心は詐欺師」、これが不動産業者。1社だけに売却をお願いするのはリスクがあるかと。
少しでも家を高く売る方法を2つ紹介します。
方法①：足で稼ぐ
１つ目は近所の不動産会社から、大きな駅にある不動産会社まで、４～５社に訪問してマイホームがいくらで売れるかを相談する方法。
直接面談することで、分からないことや不安な点も質問できるので、親切に教えてくれるかと思います。
高く売ってやるわよー！！
という気合を入れて、1円でも家を高く売りましょう。
ただし、つかんだら離さないような、ものすごい営業されるかもしれません・・・
方法②：一括査定サイトを使う
「忙しくて何社も不動産会社を回れない」、「しつこい営業が苦手」そんな方は、一括査定サイトを使うのが便利かと。
スマホがあれば1分程度で、5社以上の不動産会社に査定依頼をすることができます。
完全無料なので、家から出る必要も、お金を払う必要も、不動産会社の営業トークを聞く必要もありません。
手間も費用もかけずに、楽をして家を高く売りたい方は一括査定サイトを試してみるのが良いと思います。
一括査定サイトのメリットとデメリットについては【家を高く売りたいみなさん！】不動産一括査定サイトのメリットとデメリットにて解説してます。
住み替えローンを検討する
住み替えローンとは、「家を売っても住宅ローンが完済できない場合、ローンの残りを次に購入する新しい家のローンに上乗せして借りられるローン」のこと。
つまり、残りのローンを支払うために貯金を使わずに、新居＋ローンの残債を新たなローンとして借り入れることが可能。
ただし、審査が厳しいのと、毎月の返済額は今よりも大きくなるので、利用するには十分な計画を立てる必要あり
詳しくはローンが残ってる家を売る方法【メンタル的に売るタイミングが重要です】の記事で解説しています。
貯金も無いし、住み替えローンは負担大きいし、ため息しか出んわ。。。
そんな時にも利用できる特例を紹介します。
確定申告でで税金の還付を受ける
それが、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例。
買った価格よりも、安い価格でしかマイホームが売れなかった時に使える特例です。
これを利用すると会社から天引き（源泉徴収）されてる税金が戻ってきます
例えば5,000万円の家を購入して、3,000万円でしか売却できなかった場合
この2,000万円の赤字（譲渡損失と言います）を、会社の給与所得から差し引くことができます（損益通算と言います）
もし給与所得が600万円の場合、損益通算すると所得が0円扱いになります（600万円－2,000万円＝－1,400万円）。なので、会社から天引きされてる税金が全額戻ってきます。
さらに、差し引きしきれなかった分の赤字（上記では残りの1,400万円）は、翌年以降3年間繰り越すことが可能（繰越控除と言います）。
この特例を利用するには確定申告が必要なので、忘れないようにしましょう。
なお、譲渡所得の計算方法や他の特例については家を売る時にかかる税金と節税する方法【税金が戻ってくる裏技も紹介】にまとめてますので合わせてご覧ください。
家を売るとマイナス確定なんですけど：まとめ
- 家計を見直して固定費を削減
- 一括査定サイトを使って家を高く売る
- 住み替えローンを検討する（十分な返済計画が必要）
- 確定申告で税金の還付を受ける
対策としては上記の４つですかね。
固定費を削減できるとお金も貯まりやすくなるので、ぜひ見直してみてください。
というわけで今回は以上となります。ともに学んでいきましょうっ！
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