こういった疑問に答えます。
家を売るのは様々な事情が絡みます。よくある理由からネガティブな理由まで、中には「正直に伝えると価格に影響するので隠しておきたい」そんな方もいるかもしれません。
しかし隠した内容によっては将来、損害賠償を請求される可能性があります。
今回は家を売る理由の中でも、ネガティブだけど「必ず告知しなければいけない理由」、「正直に伝える必要が無い理由」を解説します。
知識を身に付けて、将来のリスクを回避していきましょう。
- 家を売る理由の中でもこれだけは隠すとヤバい
- ネガティブな理由の伝え方
目次
家を売る理由。これだけは隠すとヤバい
- 物理的瑕疵 ※ 雨漏り、シロアリなど
- 環境的瑕疵 ※ 騒音、悪臭、振動など
- 法律的瑕疵 ※ 建築基準法などに違反してる
- 心理的瑕疵 ※ 自死や事件などがあった事故物件
瑕疵に該当するこの４つは、家を売る時に必ず告知が必要。
もしも家を売った後に欠陥が発覚した場合、売主が責任を負わなければいけません。これを瑕疵担保責任と言い、隠れた瑕疵も対象になります。
なお、2020年4月1日から瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名称に変わりました。
それぞれの瑕疵を具体的に見ていきましょう。
物理的瑕疵
✔建物の物理的瑕疵
- 雨漏り
- シロアリ
- アスベスト
- 床下浸水
- ひび割れ
- 耐震強度の不足
建物の構造上における欠陥が該当します。
✔土地の物理的瑕疵
- 地盤沈下
- 土壌汚染
- 地中埋設物
埋立地などに今の家がある場合、時間の経過とともに家に傾きが生じると、それは地盤沈下の可能性があります。
また工場地区だった場所に今の家がある場合、土壌汚染がある可能性も。
地中埋設物とはドラム缶、廃材、浄化槽のマスなどが地中から出てくる問題。
環境的瑕疵
✔五感に悪影響を及ぼす環境的瑕疵
- 騒音
- 振動
- 異臭
- 日照阻害
- 眺望阻害
✔嫌悪施設
- 墓地
- 葬儀場
- ごみ処理場
- 廃棄物処理施設
- 近くに暴力団事務所がある
家を取り巻く環境が日常生活に影響を及ぼしたり、近隣に嫌悪施設があるなどが該当します。
法律的瑕疵
- 消防法違反
- 建築基準法違反
- 都市計画法による制限
消防法違反は防災設備（火災報知器、スプリンクラー、ガス漏警報器、避難ハシゴなど）が設置・整備されているか。
建築基準法違反は、接道義務違反や、建蔽率や容積率を違反していないかなど、建物の敷地や構造について安全基準が遵守されているか。
また今の家がある場所が都市計画道路予定地に指定されていると、将来的には家を取り壊さなければいけない可能性も。
心理的瑕疵
自死
他殺
孤立死
事故死
いわゆる事故物件。
これら4つの瑕疵は価格にも影響してきますが、隠すと契約不適合責任に問われて損害賠償を請求される恐れがあります。
リスクを避けるにはどうすればいいの・・・
リスクを避ける方法
- 物件状況報告書 ※ 不動産の状況を記載
- 設備表 ※ 設備の有無や不具合状況を記載
瑕疵がある場合は、物件状況報告書や設備表に不動産の状況をしっかり記載すればOK。
宅建業法の47条で告知義務が定められています。
ただ告知義務には明確な期限がないため、一度所有者が変わると、次に売買する際には告知義務はなくなります。
しかし契約不適合責任では、不動産の状況が契約書に「書かれているか」が重要。
なので売主が知っている不具合については、買主にしっかり告知することが必要。
つまり、物件や設備の状態を正確に報告しておくことで、不測のリスクを回避することができます。
離婚が理由の場合も正直に伝えた方がいいの？
次にネガティブな理由の伝え方を見ていきましょう。
ネガティブな家を売る理由はこうやって伝える
- 近所に馴染めない
- 離婚することになった
- 住宅ローンの支払いが苦しくなった
例えば近所の行事、ママ友の派閥、お茶会に誘われるけど居心地が悪いなどは個人的な問題。トラブルがなければ言う必要はありません。
離婚や住宅ローンの支払いについても個人的な問題なので言わなくてもOK。
しかし直接的に言うよりは、表現を変えた方が良いかと。
どうやって？？
その前によくある理由を見てみましょう。
よくある家を売る理由
- 転勤や転職
- 通勤や通学
- 親と同居するため
- 子育てや出産のため
- 家族構成が変化したので住み替え
良くある家を売る理由がこちら。
転勤や転職、通勤や通学
転勤や転職で住まいが変わることはよくあるパターン。
その他にも通勤や、子供の通学のためにより便利な場所に引っ越すケースもあります。
親と同居するため
親の介護やその他の事情で実家に戻ることもあります。
子育てや出産のため
子育てのことを考えて、地方に移住するケースもあるかと。
家族構成が変化したので住み替え
子供が増えて、今の家が手狭になった。子供が独立して今の家が広すぎる。そういうケースで住替えることもあります。
ネガティブな理由については、これらの理由と織り交ぜながら伝えると良いかと。
具体的に見てみましょう。
ネガティブな家を売る理由の伝え方
近所に馴染めない、住宅ローンの支払いが苦しい場合は、次のように伝えると良いと思います。
- 子供の通学のことを考えて
- 親が高齢で少し心配になってきたので、同居することにしました
- 子育てのことを考えて、もっと自然の多い場所に引っ越そうと思って
- 今よりも通勤が便利な場所に引っ越しをして、家族との時間を増やしたいから
- 地方の方が物価が安いので、生活支出を抑えて、その分を資産運用に回そうかと思って
離婚の場合は次のような感じ。
- 親が高齢で少し心配になってきたので、同居することにしました
- 今よりも通勤が便利な場所に引っ越しをして、副業する時間を増やそうと思って
など。嘘にならない範囲で、少しでも該当する事情を織り交ぜて回答すると良いかと。
家を売る理由はこうやって伝える：まとめ
物件状況報告書や設備表などは、売買契約時に仲介業者が買主に説明を行います。
ただ購入希望者が内覧に来た時に、家を売る理由を聞かれることもあります。なので瑕疵や気になる部分については仲介業者に隠さず伝えて、どのように伝えるか相談してみましょう。
どのように回答するか準備しておけば、動揺せずに対応することができます。
というわけで今回は以上となります。ともに学んでいきましょうっ！
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