不動産売却の瑕疵担保責任【家を売るときのトラブルの防ぎ方】

不動産売却時の瑕疵担保責任 不動産

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家を売りたい人

瑕疵担保責任って何?

家を売った後に雨漏りがあったら損害賠償になるの?

そういうトラブルを避ける方法を知りたい…

こういった疑問に答えます。

2020年4月1日の民法改正で(なんと120年ぶり!)、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に変わりました。

改正により売る側の責任は重くなります。

そのため内容を理解していないと「契約書の作り込みが甘かったので、買主から損害賠償請求を受けたんですけど・・・」となりかねません。

そうならないよう、今回は瑕疵担保責任とは何か、改正により何が変わったのか、家を売るときのトラブルを回避するポイントを解説します。

不測の損害賠償を避けるために、さっそく見ていきましょう。

本記事の内容

  • 瑕疵担保責任とは
  • 改正後の変更点を解説
  • こうやってトラブルを回避する

不動産売却における瑕疵担保責任とは

不動産売却 瑕疵担保責任とは

「瑕疵」とは「欠陥」のこと

瑕疵担保責任とは欠陥に対して売主が責任を負うこと。これは隠れた瑕疵も対象。

つまり、買主も売主も発見できなかった瑕疵の責任は、売主が負うことになります。

例えば、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかった場合、売主が知らなかった場合も売主の責任。

瑕疵の種類は大きく4つあります。

瑕疵の種類

  • 物理的瑕疵 ※ 雨漏り、シロアリなど
  • 環境的瑕疵 ※ 騒音、悪臭、振動など
  • 法律的瑕疵 ※ 建築基準法などに違反してる
  • 心理的瑕疵 ※ 自殺や事件などがあった事故物件

上記の通り。

家の構造に関わること、周りの環境、建築に関わること、心理的なことなど多岐にわたります。

契約不適合責任でも瑕疵の種類は変わりません。

しかし、瑕疵に対して買主が請求できる権利が増えました

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ【変更点】

種類、品質、数量に関わらず「契約の内容に適合した」目的物を引き渡す義務

簡単に言うと「瑕疵だと分かりづらいので契約の内容に適合していないこと=契約不適合にしますね」ということ。

買主が請求できる権利は次の通り。

  • 追完(ついかん)請求 ※ 新たに追加
  • 代金減額請求 ※ 新たに追加
  • 損害賠償請求
  • 契約解除

順番に見ていきましょう。

追完(ついかん)請求 ※ 新たに追加

契約内容と異なる部分があれば、買主は修理費用を請求(修補請求)できます。

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普通じゃない??

と思うかもですが、瑕疵担保責任では損害賠償請求や契約解除はありましたが、この追完請求はありませんでした。

買主が新たに認められた権利で、売主に原因が無くても売主が責任を負います。

代金減額請求 ※ 新たに追加

心理的瑕疵など修理できない場合は、買主は代金の減額を請求できます。

こちらも買主が新たに認められた権利で、売主に原因が無くても売主が責任を負います。

追完請求をしても売主が応じないとき、あるいは修理が不能なとき(たとえば心理的瑕疵など)に行使できる権利。

損害賠償請求

追完請求や代金減額請求で処理できないときは、損害賠償請求が可能。

本来なら買主が得られたであろう利益(履行利益)を失った損害に対しても認められるようになったので、瑕疵担保責任よりも範囲が拡大してます

改正前(瑕疵担保責任)は売主に責任がなくても損害賠償を請求できました。

しかし、改正後(契約不適合責任)では売主に責任が無い場合は認められません

とはいえ、追完請求や代金減額請求があるので売主の責任が軽くなってる訳ではありません。

契約解除

  • 催告解除
  • 無催告解除

契約解除は2種類。

催告解除

催告とは相手に要求すること。

売主に「不具合あったから修理して~」と要求しても応じてくれないときに、買主は契約を解除できます。

不具合の責任が売主に無くても認められますが、軽微なものは認められません

軽微かどうかの判断はケースバイケースで、司法に判断を任すことになりそうです。

無催告解除

「契約の目的を達しない」時には、催告せずに契約解除が可能

以上のように契約内容に適合しないと、売主は追完請求や損害賠償請求を受けることになります。

このトラブルを回避するためには、何に気を付ければいいのでしょうか?

不動産売却時の瑕疵担保責任はこうやって回避する

不動産売却 瑕疵担保責任を回避する
  • 不動産会社選び
  • 設備表と物件状況報告書が重要
  • 責任を負う期間を任意に設定する

不動産会社選び

売却専門でしっかりした専門知識のある会社に仲介を依頼しましょう。

2020年4月1日に民法は改正されたばかり。

契約不適合責任をあまり理解していない不動産会社に仲介をお願いすると「契約書の作り込みが甘かったので、買主から追完請求や損害賠償請求を受けた」となる可能性が高くなります

例えば、近くの不動産屋に相談に行っても全然良いのですが、事務所にパソコンも無く、おじいちゃんだったら不安になりますよね。

桐谷美玲が好きだから「とりあえずホームメイトに相談しよっ」と思ってもそこは賃貸専門です。

そのため、売却専門で専門知識もある、不動産会社にお願いするのが確実かと

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でも、どうやって探せばいいの??

簡単に探すなら一括査定サイトが便利。

直接不動産会社と話さなくてもスマホがあれば1分で査定依頼まで可能

一括査定サイトについては家を高く売るなら一括査定がおすすめ【その理由とおすすめ3サイト】にまとめてるのでよろしければご覧ください。

設備表と物件状況報告書が重要

  • 物件状況報告書に不動産の状況を記載
  • 設備表に設備の有無や不具合状況を記載

不動産の状況とは雨漏り、シロアリ、事件や事故等の有無、騒音など。設備とは空調や水回り、給湯器など。

契約不適合責任では、不動産の状況が契約書に「書かれているか」が重要です。

なので、売主が知っている不具合については買主にしっかり告知することが必要。

つまり、物件や設備の状態を正確に報告しておくことで、不測のリスクを回避することができます

責任を負う期間を任意に設定する

  • 契約不適合を知ってから5年で時効
  • 契約不適合を知らなくても引渡しを受けた時から10年で時効

期間を設定しなかった場合の時効は上記の通り。

瑕疵担保責任では1年以内に解除や損害賠償を「請求」する必要がありました。

一方で契約不適合責任では、とりあえず1年以内に売主に「通知」をすればOKに。

つまり通知をしておけば、時効までに請求できるようになります

期間は任意に規定できる

契約不適合責任は任意規定。

合意があれば責任を免除(免責特約)したり、責任の範囲や期間の変更が可能

売主が法人ではなく個人の場合は1~3か月くらいが一般的。築年数が古く瑕疵の多い物件については、免責を入れたり期間を短くしても良いと思います。

設備の保証は最小限に

設備の保証については契約不適合責任の対象外とする、もしくは7日程度の保証にするのが良いかと

なぜなら、新築とは違い中古は住宅設備に何らかの故障や不具合はつきものだから。

大事なので繰り返しますが、欠陥や不具合については、設備表や物件状況報告書にしっかり記載して、売主が責任を負わない(又は負う)旨を明確にしておくことがトラブルを回避するポイントになってきます。

不動産売却時の瑕疵担保責任:まとめ

まとめ

2020年4月1日から瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。買主が安心して中古物件を買えるようになった一方で、売主の責任は重くなります。

契約不適合責任では、不動産の状況が契約書に「書かれているか」が重要。

  • 専門知識のある不動産会社を選ぶ
  • 設備表や物件状況報告書をしっかり記載する
  • 売主が責任を負わない部分を明確にして、期間も任意に設定する

このあたりが家を売った後のトラブルを回避するポイント。

以上、参考になりましたら幸いです。共に学んでいきましょうっ!

 

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