こういった疑問に答えます。
転勤で「マイホームを売った方がいいか」「賃貸に出した方がいいか」は住宅ローンなどお金の問題だけでなく、家族のことや様々な感情が絡んでくるので難しい問題。
そこでYes / Noチャートを作ったので、答えるだけで「あなたにおすすめの選択肢」が分かるようにしました。
ケース別に注意すべき点も説明しますので、さっそく見ていきましょう～。
- 売却が選択肢になるパターン
- 賃貸が選択肢になるパターン
- 単身赴任が選択肢になるパターン
私は3年前に中古マンションを購入。
サラリーマンとして、自分が転勤になった時のことを考えて（ほんとは考えたくもない・・・）どの選択肢が一番損をしないですむかを解説していきます。
目次
転勤で家を売るか貸すかどっちがいい？
どれに当てはまりますか？
つまり、まずは次の数字を把握しましょう。
- 預貯金
- 住宅ローンの有無
- マイホームの売却想定額
- マイホームを賃貸に出した時の賃料
とはいえ、子どものこと、家族のこと、色々な事情が絡みますよね。
なので、数字を把握してから家族の事情を考慮して判断するのが良いかと。
転勤で家を売る
- 住宅ローン無し
- 住宅ローン有り、売ったら完済できる
- 住宅ローン有り、売っても完済できない、十分な預貯金がある
家を売る場合は住宅ローンを一括で返済する必要があります。
そのため、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回ることが理想。
例えば、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回らない場合、貯金などで一括返済できないと家を売ることができません。
つまり「住宅ローンが無い」もしくは「家を売れば住宅ローンが完済できる」ときは、売却が選択肢に。
うちの家はいくらで売れるんだろうか…
いくらで売れるかについては家を売る前に相場をサクッと調べる方法【高く売るコツも解説】にて解説してるので確認してみましょう。
家を売る時の注意点
- 焦らずに引越し後に売る
- 売るなら転居してから3年以内
焦らずに引越し後に売る
家を売る際は急いで売らないことが大切です。
なぜなら急いで家を売ろうとすると、価格を下げないと買いたい人がすぐには見つからないから。
時間に余裕を持ってゆっくり探した方が、高く買ってくれる人が見つかりやすいので、引越し後に売るのが良いかと。
家を高く売る方法についてはあなたの家を高く売る方法【先ずはこの３つを押さえよう】にて解説しています。
売るなら転居してから3年以内
住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば、控除や特例の対象になるので大きな節税になります。
詳しい節税対策については家を売る時にかかる税金と節税する方法【税金が戻ってくる裏技も紹介】をご覧ください。
転勤で家を貸す
- 住宅ローン無し
- 住宅ローン有り、売ったら完済できる
- 住宅ローン有り、売っても完済できない、都市部にある
「住宅ローンが無い」もしくは「家を売ったら完済できる」方は、売っても貸してもどちらでも良いですね。
借り手が見つかりやすい都市部であれば、賃貸の家賃収入で住宅ローンを相殺できる可能性があるので、賃貸も選択肢になります。
家を貸すときの注意点
- 空室リスク
- 定期借家契約
- 銀行に必ず相談
- 住宅ローン控除が終了
- 管理会社に管理を委託する
- 賃貸に出した場合の賃料を把握する
空室リスク
住宅ローン＋管理費＋修繕積立費＋固定資産税
借り手が見つからないと上記の費用が持ち出しに。
転勤先の住まいでも家賃が発生する場合、空室になるとかなり痛いですね。
また入居者が変わるごとにリフォーム費用（表層替えで可）が必要になることも。
定期借家契約にする
- 普通借家契約 ※ 正当な事由がない限り更新される
- 定期借家契約 ※ 契約期間が終了すると更新されない
一般的な賃貸は普通借家契約。これは借主が強力に保護されています。
なのでもしも3年で戻ることになり「またマイホームに住みたい！」と思っても、普通借家契約の場合だと認められません。
一方で定期借家契約だと決まった期間の賃貸になるので、その期間が満了すると必ず借主に退去してもらえます。
普通借家契約と比べて高く貸せませんが、法人は定期借家契約を好む傾向があるので、法人に絞って借主を探すのも良いかと。
銀行に必ず相談
住宅ローンは住居用として特別に低金利で優遇されています。通常は賃貸用になるとこの優遇金利は適用されません。
とはいえ、転勤などはよくあるケース。期間が3年など決まっていれば銀行も住宅ローンのまま、賃貸に出すことを認めてくれるケースもあります。
なので必ず銀行に相談をしましょう。
住宅ローン控除が終了
最長10年間で400万円の控除が受けられる住宅ローン控除ですが、賃貸に出してる間は適用されません。
戻ってきてからまだ控除期間が残っていれば、再度適用することが可能。
入居から最長10年なので、転勤期間中の年数は繰越しできません。
管理会社に管理の委託をする
マイホームを賃貸に出す場合は、管理会社に管理を委託すると便利かと。
転勤で遠方に住んでるのに、入居者からクレームがあったり水が出ないなどのトラブルに対応するのは労力がかかりますよね。
管理会社に委託すればメンドウな業務を任せることが可能。
管理会社がしてくれること
- 入居者募集
- クレーム対応
- 家賃滞納の督促
- 賃貸借契約・更新の代行
など
賃貸に出した場合の賃料を把握する
住宅ローン＋管理費＋修繕積立費＋固定資産税
とはいえ、マイホームの賃料が上記を上回らないと賃貸に出すのは難しいので、先ずは想定賃料を把握するのが良いかと。
マンションナビは不動産売却の一括査定サイトですが、賃料も同時に査定が可能なので手間がかからず楽ちんです。
無料なので賃貸を考えてる方は早めに想定賃料を把握しておくと、精神的にゆとりが持てるかと。
転勤で単身赴任する
住宅ローン有り、売っても完済できない、地方にある
地方だと賃貸に出そうと思っても、借り手が見つからないことが多いですよね。
なので「地方にあり、家を売っても住宅ローンの残債を預貯金で一括返済できない」ときは、単身赴任が金銭的には一番負担が少ないかと。
もしくは子供の学校のこと、そのほか色々な事情で「せっかくのマイホームを売りたくない…」という方。
主人が単身赴任なんて無理…
そんな場合は住宅ローンが完済できなくても、住み替えローンを利用して新居を買う方法もあります。
興味のある方はローンが残ってる家を売る方法【メンタル的に売るタイミングが重要です】をご覧ください。
転勤で家を売るか貸すかどっちがいい？：まとめ
転勤になった際に「家を売る方がいいのか」「貸す方がいいのか」「単身赴任がいいのか」をケース別にまとめてみました。
✔売っても貸しても良し
- 住宅ローン無し
- 住宅ローン有り、売ったら完済できる
✔貸す方が良い
- 住宅ローン有り、売っても完済できない、都市部にある
※ 十分な預金があれば売っても良い
✔単身赴任が良い
- 住宅ローン有り、売っても完済できない、地方にある
※ 十分な預金があれば売っても良い
とはいえ、マイホームはお金だけでは判断できない部分もあります。家族の幸せを優先して判断していきましょう。
というわけで今回は以上となります。参考になりましたら幸いです。
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売った方がいいの？それとも貸した方がいいの？