こういった疑問に答えます。
結論として、ローンが残ってる家も売れます。
ただし売却する際にローンを一括で返済する必要あり…。でも実際には売却代金でローンを一括返済できないケースが多いことも事実。
今回はローンを一括返済できなくても家を売る方法と、後悔しないために押さえておきたいポイント、住み替えの流れの解説です。
3分くらいで読み終わると思いますので、お付き合いくださいませ。
- ローンが残ってる家を売る方法
- 売却と住み替えの流れ
私は３年前に中古マンションを購入。
その時に優先したことは、将来の資産価値や賃貸に出したらいくらで貸せるのか。
このリセールバリューを優先した結果、今マンションを売却しても当時と同じくらいの査定額です。
目次
ローンが残ってる家も売れます
- 家を売る → ローン完済
- 家を売る → ローンが残る
どちらの場合も家を売ることが可能。家を売って残りのローンが完済できれば抵当権が外せます。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のこと。
抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられる。
お金を貸す金融機関がこの抵当権を登記することを「抵当権設定登記」という。
引用元：SUUMO
ローン残る気がするんですけど…
多くの人がそうだと思います。
先ずは返済予定表（償還表）でローンの残債を確認しつつ、マイホームの相場も調べてみましょう。
相場の調べ方については家を売る前に相場をサクッと調べる方法【高く売るコツも解説】にて解説しています。
家を売ってもローンが残る場合
- 貯金などで残りのローンを一括で払う
- 住み替えローンを利用
家を売った費用でローンが完済できなくても、貯金などで一括返済できればOK。
ゆうても、そんな貯金ありませんけど…
まぁそうですよね。どちらにせよ貯金は残しておきたいところ。
家を売る時に使える住み替えローンとは？
その場合は住み替えローンが利用できます。
住み替えローンとは、家を売ってもローンが完済できない時にローンの残りを次に購入する新しい家のローンに上乗せして借りられるローンのこと。
✔ メリット
- 自己資金を使わずに住み替えができる
✔ デメリット
- 審査が厳しめ
- 売却日と次の新居の購入日を同日にする
詳しく見ていきましょう。
メリット：自己資金を使わずに住み替えができる
最大のメリットがこれ。
残りのローンを支払うために貯金を使わずに、新居＋ローンの残債を新たなローンとして借り入れることが可能。
住み替えローンの融資を実行する時に、現在のローンが一括返済されるので抵当権が外れます。
デメリット①：審査が厳しめ
新居＋ローンの残債をまとめるので借入額が大きくなります。
そのため金融機関の審査が厳しくなる傾向。主な金融機関の比較は上記の通り（2020年5月現在）。
借入期間や完済年齢などを考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切ですね。
デメリット②：売却日と次の新居の購入日を同日にする
売却日と購入日を同日にするという条件が付く可能性あり。
そのため、うまくスケジュールを調整できるか不動産会社と早めに相談が必要です。
売却日と購入日を同日？？
では住み替えの流れを見ていきましょう。
住み替えの流れ
次のどちらに当てはまりますか？
- 家を売る前に新居を購入したいなぁ → 買い先行
- 家を売ってから新居を購入したいなぁ → 売り先行
買い先行は、売却が決まらないと現在の住宅ローンと新居の住宅ローンが2重にかかる可能性があります。
さらにいうと「精神的な焦りが出る → 売却を急ぐ → 売却価格を大きく値引させられる」とメンタル的な負担が大きめ。
売り先行であれば、家の売却にじっくり臨むことができます。
つまり、決まった売却価格をもとに資金計画が立てやすいのがメリット。
ただし、売却の契約が成立したら引き渡し日までに退去できるよう、早めに新居を決める必要があります。
間に合うように新居が確保できないと仮住まいが必要。
そのため、物件探しも並行して進めたいですね。
家を売る時にかかる費用
- 印紙税
- 登記費用
- 引越し費用
- 仲介手数料
- 繰り上げ返済の手数料
家を売る時にも諸費用がかかります。
仮に3,000 万円の家を売る時の費用を具体的に見ていきましょう。
印紙税
引用元：国税庁
売買契約書に貼る印紙（印紙税額）は、物件の売買価格で決まってます。
3,000 万円の家を売却した場合は１万円。
登記費用
抵当権抹消には司法書士に支払う報酬が必要。
金額はケースバイケースですが、日本司法書士連合会のアンケートによると１万５千円前後が平均値ですね。
引っ越し費用
上記の通り。
引越し費用は必ず複数社に見積りを取りましょう。これだけで数万円安くできます。
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見積りを比較して引っ越し料金を安くする
マイホームの査定も、複数社に依頼するだけで高く売れるケースが多いです。
簡単に複数の不動産会社に査定依頼する方法は家を高く売るなら一括査定がおすすめ【その理由とおすすめ３サイト】にて解説しています。
仲介手数料
仲介手数料は売買価格の 3 ％ + 6 万円＋消費税
つまり、3,000万 × 3 % ＋ 6 万円＋消費税 = 105 万 6 千円。
繰り上げ返済の手数料
金融機関によりますが1万円～3万円かかります。
- 印紙税：1 万円
- 登記費用：1 万 5 千円
- 引越し費用：6 万 5 千円 ※ 3人家族で計算
- 仲介手数料：105 万 6 千円
- 繰り上げ返済の手数料：3 万 3 千円
合計 117 万 9 千円
まとめると、3,000万円の家を売却した時にかかる諸費用は約120万円です。
ローンが残ってる家を売る方法：まとめ
以上、ローンが残ってる家を売る方法をまとめてみました。
一括で返済できない場合は、金融機関に住み替えローンの相談をしてみてはいかがでしょうか。
無理のない返済計画を立てるのと、売却日と購入日のスケジュールをうまく調整することがポイント。
というわけで今回は以上です。参考になりましたら幸いです。
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