【知らないと税負担爆増!】相続した家を売る時の税金と節税対策

相続した家を売る時の税金 不動産

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家を売りたい人

相続した家を売ると税金はいくらかかるんだろ…

高額にならないか心配…

節税できるのかな…

こういった疑問に答えます。

家を売る時の税金は、売却時の利益で決まります。

売却時の利益 = 売却価格 -(購入する時にかかった費用+売却時の仲介手数料など)

では親や祖父母から相続した家の場合、購入する時にかかった費用はどちらで計算するでしょうか?

  1. 相続時の時価
  2. 当時の購入価格

今回は相続した家を売る時にかかる税金のお話。

知らないと税負担が爆増するケース、節税対策も紹介してますのでぜひご覧ください。

本記事の内容

  • 相続した家を売る時の税金を計算する方法
  • 相続した家を売る時に使える節税対策
  • 相続前にすべきこと

本記事は国税庁のホームページを元に分かりやすく解説してます。

3分くらいで読み終わるかと。では上記の質問の答え合わせをしていきましょう~。

相続した家を売る時の税金を計算する方法

相続した家を売る時の税金の計算

売却時の利益 = 売却価格 -(購入する時にかかった費用+売却時の仲介手数料など)

相続した家でも、親や祖父母が家を購入した時の金額で売却時の利益を計算します。

つまり、当時の購入価格(取得費)よりも、売却価格が安ければ税金はかかりません。逆に利益がでるとそれに対して税金がかかります。

  • 39.63%※所有期間が5年以下
  • 20.315%※所有期間が5年超

税率は上記の通り。

所有期間は親が住んでいた期間も含まれます。

家を売りたい人

親がいくらで買ったか分からないんだけど??

このケースでは税負担が増える可能性があるので注意が必要

特に祖父や曽祖父が購入した土地などは契約書が残ってないことも…。

相続した家の購入価格が分からない

その場合は次のように計算をします。

当時の購入価格(取得費)= 売却価格の5%

当時1,000万円で購入した家が、4,000万円で売れた場合で見てみましょう。

売却時の利益は3,000万円なので、後で説明しますが3,000万円の特別控除が使えれば税金は0円。

一方で、当時の購入価格が分からない場合は4,000万円×5%=200万円が取得費とみなされます。

そうなると4,000万円-200万円=3,800万円が取得費。

つまり、3,000万円の特別控除が使えても800万円に対して税金がかかることに…。

税率20%で計算しても160万円の税負担が発生します。

そのため、家を購入した時の契約書(購入価格が分かる物)はとても大切。親が健在の内にそれとなく確認しておきたいですね。

相続した家を売る時の節税対策

相続した家を売る時の節税対策
  • 取得費加算の特例
  • 空き家を売った時の特例

詳しく見ていきましょう。

 取得費加算の特例

不動産を相続した時の相続税のうち一定額を購入する時にかかった費用(取得費)に加算することができます。

家を売りたい人

それが何で節税になるの??

売却時の利益の求め方は覚えてますか?

売却時の利益 = 売却価格 -(購入する時にかかった費用+売却時の仲介手数料など)

つまり、購入する時の費用が増えるので、売却時の利益がその分小さくなります。

そのため、課税額(売却時の利益)を軽くすることが可能。

とはいえ、相続税を支払う人は100人に8人程度なので、利用するケースはあまり無いかも。

✔主な条件

  • 相続などにより財産を取得した人
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始日の翌日から3年10カ月以内に売却していること

など

空き家を売った時の特例

相続した家を売るときにも、条件を満たせば3,000万円の特別控除が使えます

マイホームを売る時に3,000万円の特別控除がありますが、それの相続版。

条件は次の通り。

✔主な条件

  • 売却代金が1億円以下
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 相続する直前まで親が一人暮らしをしていたこと
  • 相続のした日から3年目の12月31日までに売ること。
  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売ったこと

など

マイホームを売る時に使える節税対策は家を売る時にかかる税金と節税する方法【税金が戻ってくる裏技も紹介】にて解説してます。

相続した家の場合は、上記の記事で紹介してる軽減税率の特例や損益通算の特例は適用されません。

つまり、相続した家の場合は取得費によって税負担が左右されます。

相続した家を売る前にやるべきこと

相続した家を売る前にやるべきこと

相続で揉める原因

  1. 二次相続
  2. 親が認知症
  3. お金で分けられない遺産

二次相続とは

両親が亡くなった時に、子供だけで行われる相続のこと。

兄弟姉妹の仲が悪いと、仲裁する父や母がいないので揉めることが多い。

親が認知症の場合

親の介護をしている子供が、生活費を工面するために親の預金を引き出します。

悪いことでは無いのですが、相続となった時に兄弟から「なんでこんなにお金が少ないの?」と揉めることも。

カンタンな帳簿を付けて、何にお金を使ったか分かるようにしておきたいですね。

お金で分けられない遺産

代表的なものが不動産でして遺産分割と相続登記をすることで、お金で分けることが可能。

遺言書がある場合は、遺言書に基づいて遺産を分割。

遺言書が無い場合は、相続人全員で遺産相続分割協議を行います。

誰が不動産を相続するか決まったら、売却の前に相続登記をして名義を変更。

相続した不動産の売却価格を複数の相続人で分割することを、換価分割といいます。

不動産現物のままでは難しかった遺産分割も、現金化すると分割するのが簡単になります。

また相続の相談をした税理士や司法書士の方が、不動産業者を紹介してくるケースもあります。

しかし、税理士の方が素晴らしくても、その不動産業者が素晴らしいとは限りません。あなたの不安や知識不足に付け込んで、大事な不動産を安く売られてしまうケースも。

家を高く売る鉄則は複数の不動産会社に依頼をすること。これは相続の時にも変わりません。

詳しい方法については家を高く売るなら一括査定がおすすめ【その理由とおすすめ3サイト】にて解説しています。

相続した家を売る時の税金:まとめ

まとめ

今回は相続した家を売る時の税金についてまとめてみました。

相続した家でも、親や祖父母が家を購入した時の金額で、売却時の利益を計算します。

売却時の利益 = 売却価格 -(購入する時にかかった費用+売却時の仲介手数料など)

当時の購入金額が分からないと、税負担が増える可能性が高くなるので気を付けたいですね。

✔相続した家を売る時の節税対策

  • 取得費加算の特例
  • 空き家を売った時の特例

というわけで今回は以上となります。参考になりましたら幸いです。

 

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