家を売る時にかかる税金と節税する方法【税金が戻ってくる裏技も紹介】

家を売る時にかかる税金 不動産

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家を売りたい人

マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるの?

負担を軽くする方法があったら知りたい…

こういった疑問に答えます。

結論として、家を売って利益が出ると税金がかかりますが、利益が出なければ税金はかかりません。

あまり知られてませんが、税金が返ってくる裏技もあります。

今回は家を売る時にかかる税金の説明をしつつ、税金が返ってくる裏技のご紹介。

本記事の内容

  • 家を売る時にかかる税金
  • 税金を安くする方法

本記事は国税庁のホームページを元に分かりやすく解説しています。

家を売る時にかかる税金

家を売る時の税金

家を買った時よりも高い価格で売れて利益(譲渡所得)が出ると、この利益は所得税と住民税の対象になるので税金がかかります

この利益は勤め先の給与所得と分けて計算する必要があるため(分離課税)、売却した翌年に確定申告が必要

✔譲渡所得の求め方

譲渡所得 = 譲渡価格 -(購入価格+譲渡費用)

  • 譲渡所得 ※ 不動産を売却した時の利益
  • 譲渡価格 ※ 不動産の売却価格
  • 購入価格 ※ 不動産の取得にかかった費用(不動産を購入した時の価格+購入時の仲介手数料+登録免許費用など)
  • 譲渡費用 ※ 不動産を売却する時の仲介手数料など

はい、ややこしいので簡単に言うとこんな感じ。

売却時の利益 = 売却価格 -(購入する時にかかった費用+売却時の仲介手数料など)

つまり、家を売った時の税金は売却時の利益で計算をします。

なので、先ずは今の家がいくらで売れるか計算してみましょう。調べ方については家を売る前に相場をサクッと調べる方法【高く売るコツも解説】にて解説しています。

家を売りたい人

税金はどのくらいかかるの??

  • 39.63%※所有期間が5年以下
  • 20.315%※所有期間が5年超

税率は上記の通り。

家を売ったら1,000万円の利益が出たっ!

この場合の税額を見てみましょう。

家を売った時の税金をシミュレーション

  • 4年住んでた場合 ※ 3,963,000円
  • 6年住んでた場合 ※ 2,031,500円

1,000万円の利益が出ると税金は上記の通り。長く住んだ方が税金は安くなります。が、

家を売りたい人

そんなにかかるの…

と思いますよね。安心してください。節税する方法を紹介します。

家を売る時の税金を安くする方法

家を売る時の税金を安くする方法
  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

売却時の利益から3,000万円を控除(差し引くことが)できます

つまり、家を売った時の利益が3,000万円以下であれば、税額が0円。なので譲渡所得が1,000万円であれば税金はかかりません。

✔主な条件

  • 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 譲渡した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をすること

など

軽減税率の特例

  • 14.21% ※ 6,000万円以下の部分
  • 20.315% ※ 6,000万円超の部分

マイホームの所有期間が10年超の場合は税率が軽減されます。3,000万円の特別控除と併用可能。

売却時の利益が3,000万円以下の場合は関係ありませんね。

買い替えの特例

マイホームを売って新居を買い替えると、利益にかかる課税が先延ばしできる特例

めっちゃいいやんっ!

と思うかもしれませんが、買い替えた家を売る時に今回の分が課税されます。

もしも将来、お子さんが家を相続して売る時に、貯まった分の税金を支払わないといけない…。なんてこともあるので注意が必要です。

✔主な条件

  • 売却代金が1億円以下
  • 所有期間と居住期間がともに10年以上
  • 3,000万円の特別控除、軽減税率の特例とは併用不可
  • 売却するマイホームよりも、高い金額の家に買い替えた場合
  • マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること

など。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これを利用すると会社から天引き(源泉徴収)されてる税金が戻ってきます

買った価格よりも、安い価格でしかマイホームが売れなかった時の特例。

例えば5,000万円の家を購入して、3,000万円でしか売却できなかった場合

この2,000万円の赤字(譲渡損失)を、会社の給与所得から差し引くことができます(損益通算)

もし給与所得が600万円の場合、損益通算すると所得が0円扱いになるので、会社から天引きされている税金が全額戻ってきます

さらに、差し引きしきれなかった分の赤字(上記の場合は残りの1,400万円)は、翌年以降3年間繰り越すことが可能

✔主な条件 ※ 買い替えの場合

  • 所有期間が5年超
  • 新たな新居は10年以上の住宅ローンを有すること
  • 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 譲渡した年の前年の1月1日~翌年12月31日までに新たな新居を(50平方メートル以上)購入すること

など

✔主な条件 ※ 買い替えない場合

  • 所有期間が5年超
  • 譲渡した家に10年以上の住宅ローンの残りがあること
  • 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • マイホームの売却価格が、住宅ローンの残高を下回っていること
  • 住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額

など

ただし翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をすることが条件なので、忘れないようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は国税庁のホームページへ。
買い替える場合>>> No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
買い替えない場合>>>No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

家を売る時にかかる税金と節税する方法:まとめ

まとめ

今回は家を売った時にかかる税金をまとめてみました。

  • 39.63% ※ 所有期間が5年以下
  • 20.315% ※ 所有期間が5年超

税率は上記の通りですが、税金を控除できる特例があります。

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

3,000万円の利益が出なければ税金は0円。さらに、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使えれば税金が戻ってくる特例もあります。

どちらにせよ、確定申告が必要なので忘れないようにしましょう。

というわけで今回は以上です。参考になれば幸いです。

 

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