家を売る時にかかる税金と節税する方法【税金が戻ってくる裏技も紹介】

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マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるの？

負担を軽くする方法があったら知りたい…

こういった疑問に答えます。

結論として、家を売って利益が出ると税金がかかりますが、利益が出なければ税金はかかりません。

あまり知られてませんが、税金が返ってくる裏技もあります。

今回は家を売る時にかかる税金の説明をしつつ、税金が返ってくる裏技のご紹介。

本記事は国税庁のホームページを元に分かりやすく解説しています。

家を売る時にかかる税金

家を買った時よりも高い価格で売れて利益（譲渡所得）が出ると、この利益は所得税と住民税の対象になるので税金がかかります。

この利益は勤め先の給与所得と分けて計算する必要があるため（分離課税）、売却した翌年に確定申告が必要。

はい、ややこしいので簡単に言うとこんな感じ。

売却時の利益 ＝ 売却価格 －（購入する時にかかった費用＋売却時の仲介手数料など）

つまり、家を売った時の税金は売却時の利益で計算をします。

なので、先ずは今の家がいくらで売れるか計算してみましょう。調べ方については家を売る前に相場をサクッと調べる方法【高く売るコツも解説】にて解説しています。

税金はどのくらいかかるの？？

税率は上記の通り。

家を売ったら1,000万円の利益が出たっ！

この場合の税額を見てみましょう。

家を売った時の税金をシミュレーション

1,000万円の利益が出ると税金は上記の通り。長く住んだ方が税金は安くなります。が、

そんなにかかるの…

と思いますよね。安心してください。節税する方法を紹介します。

家を売る時の税金を安くする方法

詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

売却時の利益から3,000万円を控除（差し引くことが）できます。

つまり、家を売った時の利益が3,000万円以下であれば、税額が０円。なので譲渡所得が1,000万円であれば税金はかかりません。

軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年超の場合は税率が軽減されます。3,000万円の特別控除と併用可能。

売却時の利益が3,000万円以下の場合は関係ありませんね。

買い替えの特例

マイホームを売って新居を買い替えると、利益にかかる課税が先延ばしできる特例。

めっちゃいいやんっ！

と思うかもしれませんが、買い替えた家を売る時に今回の分が課税されます。

もしも将来、お子さんが家を相続して売る時に、貯まった分の税金を支払わないといけない…。なんてこともあるので注意が必要です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これを利用すると会社から天引き（源泉徴収）されてる税金が戻ってきます。

買った価格よりも、安い価格でしかマイホームが売れなかった時の特例。

もし給与所得が600万円の場合、損益通算すると所得が0円扱いになるので、会社から天引きされている税金が全額戻ってきます。

さらに、差し引きしきれなかった分の赤字（上記の場合は残りの1,400万円）は、翌年以降3年間繰り越すことが可能。

ただし翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をすることが条件なので、忘れないようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は国税庁のホームページへ。
買い替える場合>>> No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
買い替えない場合>>>No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

家を売る時にかかる税金と節税する方法：まとめ

今回は家を売った時にかかる税金をまとめてみました。

税率は上記の通りですが、税金を控除できる特例があります。

3,000万円の利益が出なければ税金は０円。さらに、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使えれば税金が戻ってくる特例もあります。

どちらにせよ、確定申告が必要なので忘れないようにしましょう。

というわけで今回は以上です。参考になれば幸いです。

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